研报下载:海通证券-景顺长城量化对冲策略三个月投资价值分析:跬步千里-210505

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摘要:售年限超过4年,也即土地储备/销售金额>4,在当前的政策下,这个比值将下降至3以内,因此,减少的土储对销售金额将是巨大考验,随着土储的下降,预计有较多企业将开始出现销售负增长局面。同时,对于拿地判断较差的企业,一旦出现资金沉淀在难以去化的项目中,没有新增融资意味着企业将进入衰退周期。若再叠。”

1. 再次强调,2018年资管新规拉开的房企缩表之路,将在2021年年底结束,房企进入低杠杆阶段。

2. 在2018年深度报告《用金融,重塑地产周期(论道五)》中提出,房企经营有三重杠杆,分别是拿地、开工、预售这3个环节的土地多重抵押造成,使得楼市的周期并不是供需周期、而是金融周期,未来将经历逐步去三重杠杆的路径。

3. 自2018年去拿地杠杆开始,2020年去开发杠杆、2021年开始涉及预售杠杆,房企资产负债表逐步收缩,先从表外收缩至表内,表内资产和负债在久期匹配上变得更加合理。

4. 按照目前的测算(见2020年中期策略报告),这一轮房企缩表将在2021年年底结束,完成长达4年的缩表之路,进入低杠杆运营阶段。

5. 低杠杆运营,意味着土储水平大幅度降低,叠加当前的“两集中”供地,房企资金使用效率大幅度下降,我们预计,2022年将是房企优劣差异真正意义上拉大的元年。

6. 有大量企业,此前在手土储可售年限超过4年,也即土地储备/销售金额>4,在当前的政策下,这个比值将下降至3以内,因此,减少的土储对销售金额将是巨大考验,随着土储的下降,预计有较多企业将开始出现销售负增长局面。

7. 同时,对于拿地判断较差的企业,一旦出现资金沉淀在难以去化的项目中,没有新增融资意味着企业将进入衰退周期。

8. 若再叠加供地时间集中政策,无论是提前回款导致资金闲置、还是延期回款错过拿地时点,都将使企业面临淘汰。

9. 以上问题反映出来的中周期见底和企业分化,将在2022年拉开序幕,而在2021年,将出现一次楼市牛市,类比2017年调控趋紧但量价齐升。

10. 2015-2017年是楼市上行叠加楼市调控,核心原因在于行政管控趋紧、但货币政策大幅宽松,使得结果仍是楼市上行。

11. 我们预计,2021年将复制一个小量级版的2017年,就是呈现政策不断调控、量价不断上行的局面。

12. 和上一轮上行周期不同的是,当前M2和社融增速提速更多反映在非房企融资宽松上,也即,经济复苏的早周期行业是制造业、而非历史上的房地产,那么从时间来看,即将进入到的经济复苏中周期和后周期,将开始向房地产蔓延,带动楼市需求大幅度上行。

13. 由于过去3年多一直在去土地库存,拿地总量远小于销售总量,2021年供需结构在短周期上将出现局部失衡,带动量价上行。

14. 我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

15. 风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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